Dans le cadre d’une location, la révision du loyer peut être une démarche complexe pour le bailleur. En effet, il est important de prendre en compte différents éléments tels que le montant actuel du loyer hors charges, l’indice de référence des loyers (irl), la clause de révision annuelle prévue dans le contrat de location, la méthode de calcul utilisée, etc. Dans certains cas, la révision du loyer n’a jamais été effectuée depuis plusieurs années, ce qui peut compliquer davantage la situation.
Vérification de la possibilité de révision du loyer
Avant toute chose, il convient de vérifier si la révision du loyer est possible selon les modalités prévues dans le contrat de location. En effet, la clause de révision annuelle doit y être mentionnée pour que cette démarche soit envisageable. Dans le cas contraire, il faudra attendre la fin du bail et la signature d’un nouveau contrat pour modifier le montant du loyer.
Cas particuliers : prescription et mandat de gestion locative
Si la révision du loyer n’a pas été réalisée depuis plusieurs années, le bailleur doit tenir compte de la règle de prescription. En France, celle-ci stipule qu’il n’est possible de réclamer une augmentation de loyer que sur les cinq dernières années. Les demandes portant sur des périodes antérieures ne peuvent donc pas aboutir. Par ailleurs, si le bailleur a confié la gestion locative de son logement à une agence immobilière, il doit vérifier les modalités de révision du loyer prévues dans le mandat.
Calcul de l’augmentation du loyer selon l’irl
Pour déterminer le montant de la révision du loyer, il faut se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL). Celui-ci est publié chaque trimestre par l’Insee et permet de prendre en compte l’évolution des prix à la consommation. La formule de calcul pour obtenir le nouveau loyer est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel hors charges x (Indice IRL de référence / Indice IRL initial)
Il est donc nécessaire de connaître l’IRL en vigueur lors de la signature du contrat de location et celui en cours au moment de la demande de révision. En cas de difficulté à trouver ces informations, le site de l’Insee ou un conseiller en gestion locative peuvent être d’une aide précieuse.
Exemple de calcul d’augmentation du loyer
Imaginons un loyer de 1 000 € par mois hors charges, dont la dernière révision date d’il y a trois ans. À cette époque, l’IRL était de 120 et il est aujourd’hui de 125. Le calcul pour obtenir le nouveau loyer sera le suivant :
1 000 € x (125 / 120) = 1 041,67 €
Le loyer révisé sera donc de 1 041,67 € hors charges.
Procédure pour effectuer la demande de révision du loyer
Pour entamer la démarche de révision du loyer, le bailleur doit informer son locataire par écrit. Cette demande peut être envoyée par courrier simple, par recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Il est important de préciser dans ce courrier :
- Le montant actuel du loyer hors charges,
- Le montant révisé du loyer hors charges,
- Les indices IRL de référence et initial,
- La date à partir de laquelle le nouveau loyer prendra effet.
Une fois la demande envoyée, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour répondre. S’il accepte la révision, celle-ci prendra effet à la date mentionnée dans le courrier. En cas de contestation, il est conseillé de tenter une médiation amiable avant d’envisager une action en justice.
Gérer les litiges éventuels
Si malgré la médiation, un accord n’est pas trouvé entre le bailleur et le locataire concernant la révision du loyer, le recours à la justice peut être envisagé. Dans ce cas, il est important de bien se renseigner sur les démarches à suivre et de se faire accompagner par un professionnel du droit (avocat, huissier, etc.).
Anticiper les révisions de loyer à l’avenir
Pour éviter les difficultés liées à une révision du loyer qui n’a jamais été effectuée, il peut être judicieux d’anticiper cette opération. Pour cela, le bailleur peut :
- Mettre en place un système de rappel pour ne pas oublier la date anniversaire de la révision,
- Vérifier régulièrement l’évolution de l’IRL,
- Informer son locataire dès que possible des éventuelles modifications du montant du loyer.
Ainsi, grâce à ces conseils et démarches, la révision d’un loyer qui n’a jamais ou rarement été révisé devrait se dérouler sans encombre pour le bailleur comme pour le locataire.